Wohnberechtigungsschein (WBS) : Der Türöffner für eine bezahlbare Wohnung in Berlin
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Malgré les déclarations des politiciens il faut être vraiment pauvre pour avoir droit au système HLM de Berlin .
9.4.2024 von Ulrich Paul - Wer eine Sozialwohnung beziehen will, braucht einen WBS. Welche Voraussetzungen es für einen Antrag in Berlin braucht und wie lange die Bearbeitung dauert.
Ja, es gibt sie noch, die vergleichsweise preiswerten Neubauwohnungen in Berlin – wenngleich in geringer Zahl. Sozialwohnungen, die mit Fördermitteln des Landes Berlin entstanden sind, werden zu anfänglichen Mieten von 6,50 Euro bis 7 Euro je Quadratmeter kalt angeboten. In den nächst höheren Preissegmenten belaufen sich die Einstiegsmieten auf 9,50 bis 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kalt.
Wer eine der neuen Sozialwohnungen ergattern will, braucht allerdings ein besonderes Papier: den Wohnberechtigungsschein (WBS). Was viele nicht wissen: Anspruch auf einen WBS haben mittlerweile mehr als 50 Prozent aller Haushalte in Berlin. Das liegt daran, dass der neue Senat den geförderten Wohnungsbau für Haushalte mit mittleren Einkommen geöffnet hat. Selbst wer bisher keine Aussicht auf einen WBS hatte, der könnte inzwischen also Anspruch auf das Papier haben, das als Türöffner zum bezahlbaren Wohnen fungiert.
Unterschieden wird beim WBS in verschiedene Kategorien. Für Sozialwohnungen, die für Mieten von 6,50 bis 7 Euro je Quadratmeter angeboten werden, wird ein WBS 140 benötigt. Das bedeutet, dass die Einkommensgrenzen des Bundes für den sozialen Wohnungsbau um maximal 40 Prozent überschritten werden dürfen.
Die Einkommensgrenzen für einen WBS 140 belaufen sich für einen Einpersonenhaushalt auf 16.800 Euro jährlich und für einen Zweipersonenhaushalt auf 25.200 Euro jährlich. Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich die Einkommensgrenze um 5740 Euro. Pro Kind gibt es einen Zuschlag in Höhe von 700 Euro.
Wichtig: Der WBS 140 dient nicht nur zur Anmietung von neuen Sozialwohnungen, sondern zusammen mit dem WBS 100 zugleich dazu, eine der bestehenden alten Sozialwohnungen zu beziehen, von denen es Ende 2023 nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung noch 78.251 Wohneinheiten in Berlin gab.
Den WBS 220 gibt es bei einem mittleren Einkommen
Mit einem WBS 180 sind geförderte Neubauwohnungen anzumieten, die 9,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kalt kosten. WBS 180 bedeutet, dass die Einkommensgrenzen des Bundes für den sozialen Wohnungsbau um 80 Prozent überschritten werden dürfen.
Die Einkommensgrenzen für einen Einpersonenhaushalt liegen beim WBS 180 bei 21.600 Euro jährlich und für einen Zweipersonenhaushalt bei 32.400 Euro jährlich. Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich die Einkommensgrenze um 7380 Euro jährlich. Für jedes zum Haushalt gehörende Kind gibt es einen Zuschlag in Höhe von 900 Euro. Die Zahl der Wohnungen, die mit einem WBS 180 anzumieten sind, ist allerdings noch gering. Nur 2343 Sozialmietwohnungen fallen nach Angaben der Stadtentwicklungsbehörde bisher in diese Kategorie.
Mit einem WBS 220 sind geförderte Neubauwohnungen anzumieten, die 11,50 Euro je Quadratmeter kalt kosten. Beim WBS 220 können die Einkommensgrenzen des Bundes für den sozialen Wohnungsbau um bis zu 120 Prozent überschritten werden. Die Einkommensgrenzen für einen Einpersonenhaushalt liegen beim WBS 220 bei 26.400 Euro jährlich und für einen Zweipersonenhaushalt bei 39.600 Euro jährlich. Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich die Einkommensgrenze um 9020 Euro jährlich.
Vom Bruttoeinkommen werden Abzüge vorgenommen
Für jedes zum Haushalt gehörende Kind gibt es einen Zuschlag in Höhe von 1100 Euro. Freie Wohnungen im Preissegment WBS 220 gibt es bisher nicht, weil die Wohnungen erst noch gebaut werden müssen. Die ersten Wohnungen werden voraussichtlich im Jahr 2025 bezugsfertig. Deswegen lohnt es sich nicht, jetzt schon einen WBS 220 zu beantragen.
Bei der Feststellung des anrechenbaren Einkommens werden, ausgehend vom Bruttoeinkommen, verschiedene Abzüge in Ansatz gebracht, die so umfangreich wie kompliziert zu errechnen sind. So kann ein Arbeitnehmer beispielsweise den Arbeitnehmerpauschbetrag von 1200 Euro jährlich absetzen. Von der so ermittelten Zwischensumme können jeweils bis zu zehn Prozent abgezogen werden, wenn Steuern vom Einkommen, Pflichtbeiträge zur Krankenkasse sowie Pflichtbeiträge zur Rentenversicherung gezahlt werden – also noch mal bis zu 30 Prozent.
Das ist aber noch nicht alles. Nach den Abzügen sind gegebenenfalls noch Freibeträge abzusetzen: Zum Beispiel 4000 Euro bei jungen Ehepaaren innerhalb von fünf Kalenderjahren nach dem Jahr der Eheschließung, wobei keiner von beiden das 40. Lebensjahr vollendet haben darf. Wichtig: Der Berechnung ist das jährliche Bruttoeinkommen zugrunde zu legen, das in den zwölf Monaten ab Antragstellung zu erwarten ist. Darunter fallen auch Lohnersatzleistungen und Krankengeld, nicht jedoch das gesetzliche Kindergeld. Gegebenenfalls kann vom Einkommen der letzten zwölf Monate vor Antragstellung ausgegangen werden.
Pro Person gibt es in der Regel einen Wohnraum
Für Sozialwohnungen gelten bestimmte Wohnungsgrößen, die sich nach der Zahl der Personen im Haushalt richten. Grundsätzlich gilt, dass es jeweils einen Wohnraum für den Wohnberechtigten und jeden seiner mitziehenden Angehörigen gibt. Einem Ehepaar mit drei Kindern steht daher maximal eine Wohnung mit fünf Wohnräumen zu. Abweichend davon dürfen seit dem 1. Mai 2018 an Einzelpersonen auch Eineinhalb- oder Zweizimmerwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche bis zu 50 Quadratmeter überlassen werden.
Im Einzelfall kann nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein zusätzlicher Wohnraum anerkannt werden. Wenn zum Beispiel Alleinstehende ab dem 65. Lebensjahr eine Dreizimmerwohnung in Berlin freimachen, können sie einen WBS für eine Zweizimmerwohnung erhalten. Oder wenn die Ausübung des Berufes zur Sicherung der finanziellen Existenz nur in der Wohnung in einem separaten Wohnraum möglich ist, wird ein solcher Raum erlaubt.
Manche Wohnungen werden nur an Haushalte vermietet, die einen „WBS mit besonderem Wohnbedarf“ vorlegen können. Ein besonderer Wohnbedarf kann, soweit der Wohnungssuchende seit mindestens einem Jahr mit Hauptwohnsitz in Berlin gemeldet ist, beispielsweise dann anerkannt werden, wenn Haushalte mit einem oder mehreren Kindern in räumlich unzureichenden Wohnverhältnissen leben. Unzureichende Wohnverhältnisse liegen unter anderem dann vor, wenn für drei Personen nicht mindestens zwei Wohnräume zur Verfügung stehen, oder wenn für vier oder fünf Personen nicht mindestens drei Wohnräume vorhanden sind.
In Ausnahmefällen wird ein besonderer Wohnbedarf anerkannt
Ein besonderer Wohnbedarf wird aber auch anerkannt, wenn Personen mit nachgewiesener Schwerbehinderung – ab einem Grad der Behinderung von 50 – in Wohnverhältnissen leben, „die aufgrund der anerkannten Leiden objektiv ungeeignet sind“, wie es auf der Homepage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung heißt. Auch Personen, die unverschuldet ihre Mietwohnung räumen müssen, zum Beispiel aufgrund eines bauordnungsrechtlichen Benutzungsverbots, haben einen besonderen Wohnbedarf.
Das Antragsformular für einen WBS gibt es online im Serviceportal des Landes Berlin. Den ausgefüllten WBS-Antrag mit den notwendigen Unterlagen senden Wohnungssuchende an das bezirkliche Bürgeramt oder Wohnungsamt. Zuständig ist der Berliner Bezirk, in dem man gemeldet ist. Will ein Wohnungssuchender erst nach Berlin ziehen, schickt er den WBS-Antrag an ein Berliner Wohnungsamt seiner Wahl. Der erteilte WBS gilt dann für ganz Berlin.
Die Bearbeitung eines WBS-Antrags dauert nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Berlin im Schnitt sieben Wochen – mit Stand vom Februar dieses Jahres. Mit drei Wochen Wartezeit ging es in Friedrichshain-Kreuzberg am schnellsten. Dahinter folgen Pankow und Reinickendorf mit vier Wochen Bearbeitungszeit auf Platz zwei. Steglitz-Zehlendorf, Marzahn-Hellersdorf und Neukölln rangieren mit fünf Wochen Bearbeitungszeit dahinter, gefolgt von Spandau und Treptow-Köpenick mit jeweils sieben Wochen; Mitte braucht für die Bearbeitung zehn Wochen und Charlottenburg-Wilmersdorf 13 Wochen. Am meisten Geduld brauchten Antragsteller in Lichtenberg, wo es 18 Wochen bis zum WBS dauerte.
Die Zahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine in Berlin hat sich in den vergangenen zehn Jahren in etwa verdoppelt. Während im Jahr 2014 nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung noch 25.367 Wohnberechtigungsscheine ausgestellt wurden, waren es im Jahr 2022 insgesamt 53.988. Im vergangenen Jahr lag die Zahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine bei 51.369, das war der zweithöchste Wert seit 2014.
Wer einen WBS hat, hat freilich noch keine Wohnung. Die muss man sich dann noch suchen. Wichtig: Die Zahl der Zimmer der Wohnung muss zur Zahl der Zimmer auf dem WBS passen. Ein Jahr lang ist der WBS gültig.